Masz pytania?
Zadzwoń na infolinię

(32) 750 84 67

Wyszukaj ofertę

Chcę kupić

Chcę
Kupić

zobacz więcej »
hcę sprzedać

Chcę
Sprzedać

zobacz więcej »

Blog, porady

Ustawa rolna a kredyty hipoteczne

Nowe prawo utrudnia dostęp do kredytu hipotecznego

Zmiany w prawodawstwie dotyczącym obrotu nieruchomościami znacznie utrudniły życie tym, którzy chcieli wybudować się na takiej działce za pieniądze pożyczone w banku pod zastaw ziemi. Kredytodawcy przestali traktować grunty rolne jako cenne aktywa.

30 kwietnia weszły w życie ustawy, która diametralnie zmieniły zasady obrotu gruntami. Termin ten nie był przypadkowy, gdyż z początkiem maja kończył się wynegocjowany przez rząd Leszka Millera 12-letni okres ochronny dotyczący nabywania ziemi rolnej przez obcokrajowców.

Stare obawy

Do tej pory inwestor, który chciał kupić w Polsce ziemię, ale nie posiadał naszego obywatelstwa (osoba fizyczna) lub miał siedzibę poza naszymi granicami (osoba prawna), musiał występować do MSWiA o specjalne zezwolenie. W zależności od lokalizacji działki wniosek był opiniowany również przez ministra rolnictwa lub ministra obrony narodowej.
Wedle ustawodawcy takie obostrzenie istniało w dwóch celach. Po pierwsze, miało zapobiec spekulacyjnemu wykupowi polskich gruntów przez zamożne osoby i firmy z Zachodu, np. celem otrzymywania dopłat rolnych albo droższej odsprzedaży po wyłączenie ziemi z produkcji rolnej. Po drugie, miało nie dopuścić do windowania cen nieruchomości rolnych, które utrudniało rozwój polskim farmerom.

Nowe rozwiązania

W związku z upływającym 1 maja br. moratorium u części polityków odżyły obawy, że nasze relatywnie tanie grunty rolne zostaną na pniu przejęte przez zagraniczne podmioty i będą przedmiotem spekulacji. W błyskawicznym tempie przyjęto więc nowe przepisy.
Obowiązujące od 30 kwietnia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw zakładają m.in., że:
1. Nabywcą ziemi rolnej może być tylko rolnik indywidualny, który ma własne gospodarstwo rolne (nie większe niż 300 ha) i legitymuje się branżowym wykształceniem. Ponadto taka osoba od przynajmniej pięciu lat zamieszkuje gminę, gdzie położona jest przynajmniej jedna z jego działek wchodzących w skład gospodarstwa.
Wskazane obostrzenia nie dotyczą:
a) działek o powierzchni mniejszej niż 30 arów (3000 mkw.);
b) sytuacji dziedziczenia oraz nabywania gruntów przez osoby z rodziny zbywającego (którą wedle ustawy tworzą wstępni, zstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek oraz osoby przysposobione i przysposabiające), samorząd, Kościoły i związki wyznaniowe oraz skarb państwa (ANR).
2. Skarb państwa ma prawo pierwokupu – zaraz po bliskich właściciela ziemi.
3. Na pięć lat wstrzymuje się sprzedaż ziemi państwowej. Preferowaną formą nabywania takich gruntów jest teraz dzierżawa.
Obostrzeniu temu nie podlegają:
a) działki rolne mniejsze niż 2 ha;
b) grunty, które miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (ew. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy) zostały przeznaczone na cele nierolne, np. budownictwo mieszkaniowe czy działalność magazynową;
c) nieruchomości położone w granicach specjalnych stref ekonomicznych.

Obawy banków

Nowe prawo już na etapie procedowania w parlamencie budziło sprzeciw, m.in. ze strony banków. Życie pokazało, że głosy przeciwników restrykcyjnych rozwiązań były uzasadnione.
Swoboda obrotu prywatną ziemią została mocno ograniczona. Problem mają również ci, którzy zamierzali zaciągnąć kredyt hipoteczny z myślą o budowie domu na działce rolnej, której nie zdążyli odrolnić, albo takiej, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania.
Obecne przepisy sprawiają, że banki nie chcą przyznawać kredytów pod zastaw gruntów rolnych, domagając się innych zabezpieczeń – nie będących ziemią rolną. Niektóre z nich wstrzymują też wykonanie już przyznanych decyzji kredytowych, których zabezpieczeniem była ziemia. Dlaczego tak się dzieje? Skąd ta ostrożność instytucji finansowych?
Prawnicy podają trzy wytłumaczenia:
1. Spadek wartości nieruchomości rolnych
W opinii ekspertów z racji na zawężenie kręgu potencjalnych nabywców ziemi nowe przepisy ograniczą liczbę transakcji. W efekcie rynek stanie się mniej płynny. Inwestorzy unikają aktywów, których trudno się pozbyć w krótkim czasie.
To powoduje, że banki mniej przychylnie niż kiedyś oceniają atrakcyjność nieruchomości rolnych jako formy zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Ziemia przestała być dla instytucji finansowych cennym aktywem.
2. Trudności w egzekucji wierzytelności z gruntów
Obowiązujące regulacje ingerują w proces egzekucji należności zabezpieczonych gruntami rolnymi. Nowa ustawa sprawia, że spieniężenie nieruchomości dłużnika będzie trwać dłużej i może nie przynieść bankowi tyle, ile on by chciał. Innymi słowy: na procedurze windykacji komorniczej kredytodawca może nie wyjść na zero, czyli nie odzyskać kosztów poniesionych w związku z udzieleniem kredytu.
3. Ograniczania w hipotece na ziemi rolnej
Do ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprowadzono zapis, że hipoteka na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości z dnia ustanawiania zabezpieczenia. To powoduje, że banki przy wyliczaniu zdolności kredytowej biorą pod uwagę jedynie stan bieżący, a nie stan po zakończeniu prac budowlanych, czyli wybudowaniu domu.

Hipoteka po nowemu

Teoretycznie banki mogłyby przeprowadzić procedurę kredytową. Jednak byłoby to nieuczciwe w stosunku do klientów. Dlaczego?
Niepotrzebnie narażałoby ich na koszty, ponieważ na końcu sąd odmówiłby wpisania do księgi wieczystej roszczenia w wysokości ustalonej przez instytucję finansową. Teraz sąd może to robić etapami, czyli po zakończeniu budowy. Jednak wtedy starania o kredyt stają się bezsensowne. O co chodzi?
Przed zmianą przepisów bank mógł przyjąć, że wartość gruntu rolnego wartego pierwotnie np. 100 tys. zł po odrolnieniu oraz postawieniu na nim budynku mieszkalnego rosła do np. 400 tys. zł. Na tej podstawie pożyczał klientowi 300 tys. zł, a hipotekę ustanawiał na poziomie 450-600 tys. zł. Dziś może pożyczyć co najwyżej 100 tys. zł.
Dawniej wysokość ustanawianych na takich nieruchomościach hipotek wahała się od 130 do nawet 200 proc. kwoty kredytu i nie była ściśle powiązana z wartością nieruchomości. Teraz takie zabezpieczenie nie może przekraczać 100 proc. wartości działki. Tym samym drastycznie spada kwota potencjalnego kredytu hipotecznego na budowę domu. Biorąc pod uwagę potencjalny koszt inwestycji, nowe prawo praktycznie uniemożliwia jej realizację.
Hipoteka musi być wyższa niż kwota kredytu na wypadek, gdyby kredytobiorca zaprzestał jego spłaty. Zabezpieczenie uwzględnia bowiem nie tylko pożyczony kapitał, ale też odsetki, koszty postępowania egzekucyjnego i wiele innych.

Wkrótce będzie lepiej?

Wskutek krytyki ze strony wielu środowisk, w tym samych rolników i kredytobiorców, Ministerstwo Rolnictwa zapowiedziało nowelizację ustawy. Prace nad nią mają ruszyć z początkiem lipca, a zapowiadane ułatwienia wejść w życie jeszcze w te wakacje.
Przedstawiciele resortu zapowiadają m.in. wprowadzenie zapisu o zakupie nieruchomości rolnej będącej przedmiotem postępowania egzekucyjnego przez podmiot inny niż rolnik indywidualny oraz wyłączenie spod ograniczeń o dopuszczalnej wysokości hipoteki wszystkich gruntów rolnych, których nie obejmuje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (działki mniejsze niż 2 ha itd.).


Sabina Zdrzałek – specjalista ds. nieruchomości