Masz pytania?
Zadzwoń na infolinię

(32) 750 84 67

Wyszukaj ofertę

Chcę kupić

Chcę
Kupić

zobacz więcej »
hcę sprzedać

Chcę
Sprzedać

zobacz więcej »

Blog, porady

Umowa przedwstępna przy zakupie nieruchomości

Kupując jakąkolwiek nieruchomość należy dopełnić wiele formalności. Tymi podstawowymi jest m.in. podpisanie odpowiednich umów ze sprzedającym nieruchomość. Zazwyczaj pierwszą umową zawieraną pomiędzy kupującym a sprzedającym jest umowa przedwstępna. W dzisiejszym artykule przybliżmy ten rodzaj dokumentu prawnego oraz odpowiemy na pytania kiedy należy ją podpisać, co ona reguluje i jakie są skutki jej sygnowania.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna to jak mówi Kodeks Cywilny taki dokument, w którym jedna lub dwie strony zobowiązują się do zawarcie w przyszłości umowy oznaczonej (nazywanej też umową przyrzeczoną lub sprzedaży). Aby podpisany dokument mógł być uznany za umowę przedwstępną powinien spełniać główny warunek, którym jest określenie istotnych postanowień umowy oznaczonej.

Po co podpisuje się umowę przedwstępną?

Umowę przedwstępną podpisuje się najczęściej wtedy kiedy nie jest możliwy natychmiastowy zakup nieruchomości. Wbrew pozorom takie sytuacje zdarzają się bardzo często. Zazwyczaj jest to powodowane czekaniem na decyzję kredytową lub uruchomienie środków, a także zajmowaniem lokalu przez najemcę, czy zaległościami czynszowymi właściciela nieruchomości. W każdym z powyższych przypadku warto zawrzeć umowę przedwstępną, aby być pewnym, że wybrana nieruchomość koniec końców stanie się naszą własnością.

Co reguluje umowa przedwstępna?

Tak jak mówi wyżej przytoczona definicja podstawowym celem tego rodzaju umowy jest uregulowanie zobowiązań jednej lub dwóch stron do podpisania umowy przyrzeczonej.

Jej treść powinna przede wszystkim określać na jakich warunkach umowa ostateczna będzie mogła dość do skutku. Podstawowymi informacjami w przypadku sprzedaży nieruchomości jest określenie jakie mieszkanie/dom podlega sprzedaży oraz ile wynosi cena transakcyjna.

W umowach przedwstępnych zwiera się również zapisy dotyczące tego na jakich warunkach można od niej odstąpić. Najczęściej są one wpisywane w formie postanowień, których nie wykonanie daje prawo do zerwania zobowiązania. Takie zapisy nie są obowiązkowe, ale są polecane. Chronią np. przed przedłużającymi się pracami wykonywanymi w budynku.

Kolejną rzeczą jaką może (ale nie musi) sankcjonować umowa przedwstępna jest termin zawarcia umowy ostatecznej. Przepisy Kodeksu Cywilnego nie wymagają, aby taki termin określać, jeśli jednak się to zrobi należy pamiętać, że umowę tą należy zawrzeć w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Z racji tego, iż brak jasno określonego terminu może wywoływać spore problemy najlepiej zapisać w umowie przedwstępnej maksymalnie precyzyjny czas podpisania aktu notarialnego. Dla własnego dobra warto unikać sformułowań niejasnych i mało klarownych.

Umowa przedwstępna = akt notarialny?


Polskie prawo nie wymusza żeby ten rodzaj dokumentu podpisywać w obecności notariusza. Warto to jednak zrobić dla własnego bezpieczeństwa. Ta podpisana w obecności rejenta daje większą pewność, że dojdzie do zawarcia umowy ostatecznej. Pozwala również na ubieganie się przed sądem odszkodowania w przypadku nie dotrzymania warunków umowy przez jedną ze stron.

Konsekwencje umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna posiada taką samą moc prawną jak ta ostateczna. W praktyce oznacza to, że obydwie strony powinny stosować się i wypełniać jej zapisy, którym przypominamy najważniejszym jest podpisanie umowy oznaczonej.

W przypadku kiedy jedna ze stron odmawia podejścia do aktu notarialnego, druga może żądać naprawy szkody, która została poniesiona w wyniku nie podpisania umowy ostatecznej. Wysokość odszkodowania bardzo często jest zapisana w samym dokumencie. Jeżeli nie została określona strona poszkodowana jego wysokość musi ustalać przed sądem. Wchodząc na drogę procesową można domagać się również wypełnienia nałożonego przez umowę obowiązku, czyli podpisania umowy sprzedaży nieruchomości.